2022洋房設計創新案例解析.pdf

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1、洋房設計創新案例解析 創 新升 維 2022 新希望萬科知園 區域：成華區 樓面價10900元/，溢價率14.74%，配建幵無償移交18%的統籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價為21087元/ 。 容積率：3.0 產品組合：4F洋房+高層 面積段：高層110-135，洋房150 德商石榴春和天驕 區域：武侯區 樓面價15100元/，溢價率14.39%，宗地達到最高限價，續競配建無償移交住房面積比例為2%，可售清水限價23300元/。 容積率：2.0 產品組合： 17F小高層+6+1F疊拼+6+1F疊拼 面積段：高層120、140，疊拼160-210 區域：金牛區 樓面價18000元/，溢價率

2、24%，配建幵無償移交3%的統籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價為21731元/ 。 容積率：2.0 產品組合：10F 洋房+16、17F小高層 面積段：118-145 交投電建洺悅瓏庭 區域：武侯區 樓面價15400元/，配建無償移交統籌住房面積1%，限定商品住房清水最高銷售均價為23500元/ 。 容積率：2.0 產品組合：6-14F小高層 面積段：125-140 正榮潤錦府 區域：武侯區 樓面價元15100元/，溢價率14.39%，配建幵無償移交2%的統籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價為23300元/ 。 容積率：2.0 產品組合：高層 面積段：110-145 三聚億武侯區32畝

3、區域：青羊區 樓面價16900元/，溢價率14.97%，配建無償移交統籌住房面積2%，限定商品住房清水最高銷售均價為24112元/ 。 容積率：1.5 產品組合：疊拼 面積段：180-200 德商卓越天璽 區域：龍泉驛區 樓面價4450元/，配建幵無償移交13%的統籌住房，限定商品住房清水最高銷售均價為13088元/ 。 容積率：2.0 產品組合：高層梯四，大圍合 興唐悅府 新城德商蓉御天驕 區域：金牛區 樓面價13350元/，溢價率0%，續競配建無償移交住房面積比例為2%，可售清水限價22580元/。 容積率：2.0 產品組合：18F高層梯四+11F梯二 地塊規模?。?00畝以內） 容積率整

4、體降低（1.5-2.0） 自持比例高（20%-30%） 土 地 端 產 品 端 梯戶比降低 限價政策趨緊（按照業態給價到均價控制） 客群趨于自住，以首置、首改、改善為主 （整體產品策略圍繞目標客戶打造） 重視新常態下市場的產品定位和產品力打造! 多方位破局 建立土地和產品的聯系,引領法則，快速定位 客戶研究和項目定位 引導價值觀和生活方式反饋 土地價值 營 銷 產 品 客 戶 產品價值 策算站位 產品方案 整盤策劃方案 示范區打造 營銷策劃及說辭 營銷溝通方案 定位要準，基于更全面的客戶分析 1.場景創新 2.贈送創新 3.空間創新 4.營銷創新 場景創新 換房紅利 滿意原則 場景打動 情感帶

5、入 客戶畫像 多功能 重場景 有細節 價值觀 功能不環境改善，注重品質 舒適改善，圈層社交體驗 追求舒適的居住空間及豐富的生活內容 成都知名主流裝修公司600+套案例 廚房改造 85% 開放式廚房 50%60% 玄關改造 70% 主臥衣帽改造 60% 增加中島或者小家電區 六大類23種家庭生活場景 爬行游藝 影音娛樂 放松交流 電競游藝 社交派對 親友聚餐 桌游互動 涂鴉墻 童趣工坊 工作學習 寵物互動 休閑觀景 墊上有氧 建議器材 舞蹈練功 閱讀 書法 繪畫 手工 閱讀 書法 繪畫 手工 從客廳到聚廳 家庭 休閑 社交 會客 親子 互動 悅享 生活 文娛 健身 逸趣 時光 1.難改造中西廚

6、2.主臥室并無結構性改善 3.書房的實用位置 私梯入戶，歸家雙動線 7.4米橫廳，3+1可變空間。 建筑面積 143 3+X戶型 建筑面積 172 場景打動熱銷戶型 四房兩廳三衛 注重三代居的獨立性 二胎橫房 6m+方廳 主臥舒適度，放大進深及主衛面積 140 創新戶型鑒于改善客群的精神性需求,打造全生命周期的個性化定制產品 三代居全套房雙鑰匙模式 三居+服務區2.5衛雙鑰匙模式 3+1房舒適家居模式 四房-舒適娛游社交主題模式 二人世界豪華社交主題模式 兩房-豪華獨立社交主題模式 三房三衛大橫廳儀式感重模式 4+1房極致需求模式 改善紅海競爭，十大動人場景運用 戶型零缺陷購房經驗成熟，缺陷零

7、容忍，南北通透，南向采光，遠離噪音是基礎。 玄關場景玄關兼顧功能性不儀式感，歸家心情的第一站。 客廳場景從橫廳到方廳到端廳，從單一場景到多樣場景，同步注重室內外自然融合。 做飯場景中西廚細分，中島運用，強化交流。功能空間顏值三合一，嵌入式家電，家庭水吧，收納要求進一步提高。 衛浴場景多人使用，智能馬桶，淋浴間，小孩洗澡浴缸場景，主衛四件套。 學習場景書房成為剛需，遠離主臥的書房使用率低。 二孩場景尺寸精細化設計，滿足成長性。 父母場景雙床，收納，娛樂，陽光。 主臥場景套房設計，投影，工作，水吧，瑜伽，運動，衣帽間。 陽臺場景景觀陽臺，丌同尺度，賦予功能性。 家政場景收納，清潔，干衣機，洗衣機，

8、晾曬空間。 贈送創新 剛 需 功 能 型 疊 拼 產 品 的 變 化 地下室以贈送為主 面寬緊湊 以功能性為主 改 善 舒 適 型 大面寬 中西廚細分 豪華主臥套房 傳統疊拼 現在 傳統疊拼：依靠大贈送，實現價格溢價和提高銷售速度，忽略改善客群儀式感及場景感需求。 8000 雙限地：1.一字型對比L型；2.地下室贈送；3.改善場景LDK; 主臥套；4.地下室采光井 戶型分析 D1戶型：148 得房率：84.71% 贈送南花園 負一層平面圖 一層平面圖 二層平面圖 7.2米大橫廳，中西廚細分，單設老人房，豪華主臥套 6F層上疊 5F層上疊 4F層中疊 3F層中疊 2F層下疊 1F層下疊 -1F下

9、疊 -1F中疊 -1F上疊 下疊私家庭院 上疊私家庭院 上疊私家入戶 中疊私家庭院 中疊私家入戶 下疊庭院 入戶分析 上疊電梯 中疊電梯 下疊電梯 中疊私家花園入戶 上疊私家花園入戶 下疊私家花園入戶 下疊戶型 圖 例 下疊住宅 下疊地下住宅 下疊私家電梯 下疊私家庭院贈送 負一層平面圖 二層平面圖 一層平面圖 10.8m 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 一層平面圖 圖 例 中疊住宅 中疊地下住宅 中疊私家電梯 中疊私家庭院贈送 負一層地下住宅 北花園私家電梯入戶 中疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 負一層平面圖 中疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 三層平面圖 四層平面

10、圖 圖 例 上疊住宅 上疊地下住宅 上疊私家電梯 上疊私家庭院贈送 一層平面圖 負一層地下住宅 北花園獨立私梯入戶 屋頂贈送 上疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 六層平面圖 五層平面圖 上疊戶型 疊拼戶型10.8M 全私家電梯入戶 空間創新 石鼓觀山堂 項目地址：陜西寶雞 建筑面積：7.3萬 容積率：1.7 石鼓觀山堂項目位于寶雞市高新區，建筑面積79781.09萬平方米。項目占據寶雞高新區繁華地段，7棟多層低密住宅，1.25超低容積率，交通配套齊全，占有稀缺山水自然資源。 石鼓觀山堂 石鼓觀山堂 3.3米層高+空中花園 218戶型圖（7#） 精裝雙入戶大堂 “3T2”設計，電梯直接

11、入戶 超大空中庭院 6.6米雙層挑高露臺 獨立大橫廳客廳270全景采光 龍湖北島 196 戶型 龍湖北島 196 戶型 洋房產品 產品策略 各戶均享私家庭院 獨立私家電梯入戶 高端品質 注重隱私 提升產品溢價 143洋房產品 私家庭院，悠然入夢 奇數層平面圖 偶數層平面圖 飄窗贈送 露臺贈送 改造前 改造后 改造前 改造后 M 143.88 戶型套型套型建面 陽臺一投影面積套內面積公攤面積建筑面積使用率M四房兩廳兩衛 125.294.87127.7316.16143.8888.77%產品特點 洋房：143 四房兩衛兩廳，露臺贈送：26.88，飄窗贈送：7.35 空中花園，8.0m巨幅橫廳，儀式入戶玄關，多贈送，私家露臺，主客分區 戶型分析 143 戶型 餐客一體 豪華橫廳 兩層交錯，上下無對視 私家生態花園 5.6m米 5.7m米 主人套房區 老人套房區 家庭起居區 后勤服務區 兒童生活區 客人生活區 戶型分析 143 戶型 營銷創新 城市理解重慶 千與千尋鏡頭整理 建筑與場地分析 悟空樓和大區建筑風格相似，弧形倒角拱門的運用 入口廟的建筑風格則帶有折線的設計語言 建筑立面分析 通過建筑立面語言分析 應用到景觀設計元素中 景觀設計提叏剪胡子的立面的一些主要 線型作為景觀的設計符號語言 微電影場景 平面 2022年，產品力持續創新！ 客觀研究 多元収展