項目分期管理制度.pdf

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1、 項目分期管理制度 制度編號： JT-YY-ZD-08 版號及分級：A0 二級 生效日期： 頁碼：第 1 頁共 5 頁 1 項目分期管理制度 (A0) 編制 王春華 日期 2014.4 審核 丁元剛 日期 2014.6 批準 林峰 日期 2014.6 修訂記錄修訂記錄 日期日期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 項目分期管理制度 制度編號： JT-YY-ZD-08 版號及分級：A0 二級 生效日期： 頁碼：第 2 頁共 5 頁 2 1.1. 目的 目的 規范各事業部、城市公司合理的制定項目分期，以支持項目合理的成本分攤、財務盈利預測及核算提供相應指導

2、。 2.2. 適用范圍 2.1適用范圍 2.1 適用于集團、事業部/城市公司各項目。 3. 3. 術語及定義 3.1.術語及定義 3.1. 分期：指從運營角度定義，建設項目開發由于規模運營、資金平衡、產品品類、銷售節奏、市場風險、配套完善等因素，對一個項目做出合理的規劃拆分，并能確保取得外部規證許可和后期規劃（竣工）驗收。通常一期項目對應一張規劃許可證。但考慮到施工需求或同時交付的情況下，也可以對應多張規劃許可證。 3.2.3.2. 標段：指從工程施工維度定義，對一個整體工程按實施階段和工程范圍等分成若干工程施工標段。通常是在項目一期范圍內進行標段劃分。 3.3.3.3. 批次：指從計劃維度定

3、義，根據銷售取證推盤、交付次序等，按工作組織進行先后劃分。通常是在項目同一期內可分多個批次組織相關工作。劃分批次的目的僅是對工作組織的需要及便利性。 4.4. 職責與權限 4.1.職責與權限 4.1. 事業部/城市公司負責在集團戰略規劃會前確定分期； 4.2.4.2. 集團運營管理部、財務管理部、成本管理部等各條線職能部門參與審核確認； 4.3.4.3. 事業部/城市公司各職能條線負責落實項目分期相關要求指引，詳見下第九項。 5.5. 項目分期原則 5.1.項目分期原則 5.1. “利潤或現金流導向”原則：做好項目利潤率和現金流之間的平衡和取舍，確定出核心經濟指標的導向。 5.2.5.2. “

4、規模適當”原則：分期規模確定需要綜合考慮市場容量、去化速度以及自有資金充裕度來平衡取舍。建議住宅別墅一般以 3 萬平方為宜，多層、小高層、高層類項目一般以5-10 萬平方為宜。 5.3.5.3. “滾動開發，資金使用最大合理化”原則：考慮先期開發一部分地塊，然后以首批的回籠資金繼續開發下一部分的地塊，避免一次性開發量過大帶來的去化壓力、存貨壓力和資金壓力。 5.4.5.4. “合理稅務籌劃”原則：在分期業態配比上做出合理籌劃，已達到較好地降低稅負，增加項目整體的經濟效益。 項目分期管理制度 制度編號： JT-YY-ZD-08 版號及分級：A0 二級 生效日期： 頁碼：第 3 頁共 5 頁 3

5、5.5.5.5. “分批銷售，有利價格提升，去化最大化”原則：根據營銷推盤節奏，實現分批銷售，其目的在于后期銷售價格提升、去化最大化原則。 5.6.5.6. “產品合理搭配，相對獨立”原則：根據營銷市場推廣的需求，進行合理的產品搭配，并且產品類型相對獨立，可以視后期銷售情況靈活調整。 5.7.5.7. “利于規劃驗收、交付結轉”原則：根據項目地塊道路、周邊環境等因素，在分期規劃時，要確保有利工程規劃驗收、分期交付結轉等需求。 6.6. 項目分期制定要求 6.1.項目分期制定要求 6.1. 通常一張建設工程規劃許可證對應一次規劃驗收及竣工備案，意味著同期須同時竣工備案、交付。 6.2.6.2.

6、要求綜合考慮樣板區位置，便于整盤銷售，樣板示范區盡量放在項目第一期，避免單獨分期。 6.3.6.3. 要求分期考慮地塊的規整性，不得隨意零亂分割地塊分期。 6.4.6.4. 項目體量在 15 萬方以上，必須分期。 6.5.6.5. 要求在項目前期策劃時，即參照營銷銷售節奏、交付節奏及施工等因素，確定分期，盡量同期同時驗收同時交付。 若存在分批竣工備案交付 （跨半年度以上， 分界點在 6/12 月） ，建議考慮單獨分期。 6.6.6.6. 如有其它特殊要求，且考慮地區的差異性，可由事業部/城市公司通過郵件或會議形式上報集團運營管理部審核。 7.7. 項目分期的確定 項目分期的確定 事業部/城市公

7、司在集團層面會議（項目戰略規劃會）中提出項目分期規劃。通過會議評審，由集團運營、財務、成本等部門對其項目分期進行審核，并在會后通過會議紀要形式線上審批方式后確認。 項目分期經會議確認后，相應的計劃、目標成本、財務測算等依分期開展相關工作。 8.8. 項目分期的調整 項目分期的調整 項目分期審批確認后，已開工項目不做調整（考慮到規劃及驗收問題、銷售交付和合同承諾等） 。未報建開工項目后期依據市場形勢、產品業態變化、銷售節奏變化等原因，同時考慮報建、設計、運營計劃等予以調整，調整時要求與相關部門達成一致，并報集團運營部、財務部、成本部等說明審批。 9.9. 項目分期對各條線（營銷、開發配套、設計、

8、財務、成本、采購、工程）的要求指引 9.1.項目分期對各條線（營銷、開發配套、設計、財務、成本、采購、工程）的要求指引 9.1. 對營銷的要求指引 項目分期管理制度 制度編號： JT-YY-ZD-08 版號及分級：A0 二級 生效日期： 頁碼：第 4 頁共 5 頁 4 營銷的推盤節奏是分期劃分的前提條件。 營銷根據項目分期開發計劃和該項目年度銷售目標，制定出合理的銷售計劃、推盤節奏及交付要求，關注整盤分批供應量、品類搭配等因素。 9.2.9.2. 對報批報建的要求指引 土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售許可證的辦理：根據公司決策的分期計劃，分批報政府相關職能部門相關資料

9、，分批獲得。特別注意建設工程規劃許可證及規劃驗收、土地核驗、交付使用許可證獲取等前后業務的關聯性。 其他審查如防雷審查、巖土勘察審查、抗震審查、施工圖審查等，合同備案如設計勘察合同備案、監理合同備案、總包合同備案等，質、安、監手續等上述均可根據公司制定的分期開發計劃，分批報政府相關職能部門審批。 9.3.9.3. 對設計的要求指引 在方案設計階段可根據項目分期開發計劃，靈活選擇整體設計或分期設計，關鍵是要滿足報建、施工、營銷、竣工交付及驗收要求； 景觀設計、綜合管線設計平衡應結合整個小區風格定位，進行整體設計，但要滿足同期交付的進度、報建驗收要求； 售樓處設計、樣板房裝修設計、樣板段景觀設計進

10、度應滿足營銷進度節點要求，并結合分期的實際要求，便于驗收和交付。 9.4.9.4. 對財務的要求指引 根據項目分期開發計劃，做好相應的融資規劃，可以分期或合期融資； 根據項目分期開發計劃，做好土地增值稅財務測算評估、相應的分期核算評估以及項目整體的稅務籌劃。 根據項目分期開發計劃，提出合理的年度結轉要求，滿足公司的經營計劃。 9.5.9.5. 對成本和采購的要求指引 目標成本根據項目分期開發計劃進行合理的項目成本分攤，綜合指導項目的分期； 合約采購規劃根據項目分期開發計劃進行策劃，合理的制定采購界面，確定各供應商的發包范圍； 根據項目分期開發計劃，靈活進行整體采購與分期采購的平衡與協調，滿足成

11、本控制、招標進度、項目開發的質量與進度要求。 9.6.9.6. 對工程的要求指引 9.6.1 對分期施工的劃分要求 項目分期管理制度 制度編號： JT-YY-ZD-08 版號及分級：A0 二級 生效日期： 頁碼：第 5 頁共 5 頁 5 同一期可分不同的標段施工，標段不對應報建、驗收等外部環節，只是便于工程現場的施工組織管理。 工程開工前，須根據項目整體的樣板區開放、銷售推量、竣工驗收、交付結轉等方面，對施工標段進行劃分，劃分時需考慮（1）材料的堆放、臨設的布置、機械的行走路線、安全文明施工管理等施工組織； （2）每期工程之間能很好的銜接要求。盡量做到既不影響先期交房入住的業主的正常生活，也要

12、能保證后期工程的銜接與施工管理。 9.6.2 對室外工程施工的要求 對小區的綜合管線應根據整個地塊及分期要求進行綜合平整，需關注其管線走向、施工周期、預留接駁口等，使其滿足先期交房和方便后期工程的管線銜接需求。 對景觀施工要求，需根據分期交房計劃，分標段施工，需要關注協調同綜合管線施工進度關系、確定苗木合理進場時間、同后期景觀施工的銜接等，使其滿足分期交房和方便后期的景觀施工要求。 9.6.3 對竣工驗收與交付的要求 根據分期交房計劃，在單體與總體竣工驗收與交付之前，應加強同相關建設主管部門的意見征詢，保證相關手續（備案、交付使用證等）的順利辦理，確保按期交房。 9.6.4 對已交付工程現場分區與圍護的要求 確保先期入住業主的生活不受影響；對于已交房但無業主入住的期塊，應做好物業交接，并同施工場地有合理的分隔；合理安排施工場地，確保后期工程的順利實施。 10.10. 支持性文件及關聯文件: 支持性文件及關聯文件: 10.1目標成本編制管理流程 10.2合約規劃編制管理流程 10.3運營開發周期標準工期作業指引 10.4稅務管理制度 10.5稅費計提作業指引 11.11. 附則 11.1.附則 11.1. 本制度由集團運營管理部門負責解釋，自總裁簽發之日起執行。